國有土地上房屋征收評估技術規范

上傳時間:2016-01-14 作者:住房保障和房屋管理局

國有土地上房屋征收評估技術規范

 

第一章 總 則

??第一條 (制定依據) 
    為規范本市國有土地上房屋征收評估行為,維護國有土地上房屋征收當事人的合法權益,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、 《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》、《國有土地上房屋征收評估辦法》和《房地產估價規范》等法律、法規和技術標準的有關規定,結合本市實際情 況,制定本規范。 
第二條 (適用范圍) 
    本市行政區域范圍內國有土地上的被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估、其他補償價值評估,以及相關評估結果的復核評估和鑒定,適用本規范。 
前款所稱其他補償價值評估,包括被征收房屋室內裝飾裝修價值評估,機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估,無法恢復使用機器設備價值評估,以及停產停業損失評估等。 
第三條 (評估實施原則) 
    房地產價格評估機構(以下簡稱估價機構)和注冊房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展評估工作,并對出具的評估報告負責;不得對評估對象隨意設定假設條件,不得虛構評估對象,不得根據預先設定的結果進行評估,出具評估報告。 
第四條 (評估報告) 
被征收房屋價值評估、其他補償價值評估,應當按照不遺漏、不重復的原則進行評估,出具評估報告。 
被征收房屋價值評估應當單獨出具房屋征收評估報告,有分戶房屋的還應當出具分戶評估報告;其他補償價值評估,除評估委托合同有約定外,應當出具分項評估報告,分項評估報告應當作為房屋征收評估報告的附件,并且分項評估結果應當納入房屋征收評估報告予以分項列明。 
用于產權調換房屋價值的評估應當單獨出具評估報告。 
第五條 (評估時點) 
    被征收房屋價值、用于產權調換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應當為房屋征收決定公告之日。 
第六條 (評估工作流程) 
房屋征收評估應當按照下列工作流程進行: 
(一)確認評估范圍和內容; 
(二)接受評估委托書及簽訂評估委托合同; 
(三)與房屋征收部門(以下簡稱委托人)交接評估對象資料; 
(四)制定評估工作方案; 
(五)實地查勘和市場調查; 
(六)價值測算; 
(七)撰寫評估報告; 
(八)評估報告內部審核; 
(九)提交評估報告; 
(十)評估資料歸檔。 
第七條 (資料交接) 
估價機構應當安排注冊房地產估價師與委托人交接評估對象的基本情況和清單等資料。 
委托人應當對其所提供資料的真實性承擔責任,估價機構應當對委托人提供的資料進行必要的復核。 
第八條 (實地查勘) 
    注冊房地產估價師應當按照備案的評估工作方案,對房屋征收范圍內的評估對象進行全面、詳盡的實地查勘,并以圖、表、文字和影像 等形式記錄、留存實地查勘資料。實地查勘內容應當包括房屋及其占用范圍內土地的現狀特征、四至、配套設施情況、使用狀況等,以及其他補償評估項目的現狀情 況、使用和維護保養狀況等。 
第九條 (評估資料歸檔) 
    房屋征收評估業務完成后,估價機構應當將包括技術報告、分戶報告在內的評估報告以及下列資料整理、立卷,歸檔保管: 
(一)評估委托書和評估委托合同; 
(二)房屋征收決定公告; 
(三)委托人提供的房屋征收范圍內評估對象的權屬證明材料或者經相關部門認定的證明材料,以及有關房屋基本情況的相關材料; 
(四)評估對象的實地查勘記錄、影像等資料; 
(五)可比實例、標準房屋、參照房屋的實地查勘記錄、影像等資料; 
(六)確定評估結果的有關系數、參數等證明資料; 
(七)評估過程中重大問題處理的記錄; 
(八)評估報告內部審核記錄; 
(九)營業執照、資質證書、房地產估價師注冊證書、經備案的評估工作方案與注冊房地產估價師和輔助人員名單、以及其他涉及評估項目的所有必要資料; 
房屋征收評估項目的檔案至少應當保存十年。 
第十條 (證據保全) 
    評估依法代管、產權不明等情形的房屋,估價機構應當將包括技術報告、分戶報告在內的評估報告以及評估過程中形成的有關評估資料一并提交委托人,由委托人辦理證據保全手續。

第二章 被征收房屋價值評估

??第十一條 (評估目的) 
被征收房屋價值評估的評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值”。
第十二條 (價值內涵) 
    被征收房屋價值是指根據被征收房屋及其相應土地使用權的實際狀況,在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產市場價格,但不包括被征收房屋室內裝飾裝修價值,并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 
第十三條 (評估方法) 
    被征收房屋價值應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選 擇其中一種或者多種方法進行評估。有條件同時選用兩種以上方法評估的,應當選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后, 合理確定評估結果。 
被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當考慮選用假設開發法評估。 
同一征收項目范圍內,存在被征收房屋建筑類型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的,可以采用標準價調整法評估各套(戶)房屋的價值。 
第十四條(市場法) 
采用市場法評估的,應當在征收范圍相同或者鄰近的區域,搜集與被征收房屋的區位、用途、建筑類型和結構等相同或相似的類似房地產的交易實例,選取不少于3個符合要求的可比實例。可比實例的成交日期與評估時點相差一般應當在6個月以內。 
對可比實例進行交易情況、市場狀況、區位狀況、實物狀況、權利狀況等修正或者調整,一般采用百分率法;每項因素對可比實例成交價格的修正或者調整幅度一般不超過10%,綜合調整幅度一般不超過15%。 
第十五條(收益法) 
    采用收益法評估的,可以選擇報酬資本化法或直接資本化法的方式進行評估。根據預測未來收益情況,合理確定收益模式、選擇適當的公式或方式計算房地產市場價值。 
被征收房屋的經營收入和費用或凈收益應當根據類似房地產在評估時點的客觀、平均水平確定。 
報酬率可以選用市場提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風險調整值法求取,有條件選用市場提取法的,應當選用市場提取法。直接資本化率一般選用市場提取法求取。 
第十六條(成本法) 
采用成本法評估的,可以采取房地分別評估的方式評估被征收房屋價值。 
被征收房屋建筑物價值為重置價格結合成新,一般采用重置成本法進行評估。 
被征收房屋相應土地使用權價值為評估時點的市場價值,可采用市場法、假設開發法、成本法或基準地價修正法等方法進行評估。 
第十七條 (假設開發法) 
房屋征收范圍內的在建工程采用假設開發法評估的,一般采用自行開發前提,假設開發完成的房地產市場價值應當以政府管理部門批準的用途、規劃參數或規劃設計方案等為依據,工程建設進度以房屋征收決定公告之日的狀態為準。 
第十八條 (標準價調整法) 
標準價調整法是將被征收房屋與標準房屋進行比較、分析,在標準房屋價格基礎上,通過價值調整得出其他被征收房屋價值的方法。評估程序如下: 
(一)將同一征收項目范圍內被征收房屋按照房屋的用途、類型、建筑結構、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別; 
(二)在同一房屋類別中選定標準房屋; 
(三)選用市場法、成本法、收益法等求取標準房屋的房地產市場價值。采用市場法評定標準房屋的房地產市場價值的,可比實例應當不少于4個; 
(四)確定影響房地產價值的調整因素; 
(五)采用有關標準或者統計分析等方法,確定各因素的調整系數或者調整值; 
(六)計算被征收房屋的價值,計算公式為: 
被征收房屋價值 = 標準房屋價值 ×(1+因素調整系數1)×(1+因素調整系數2)×…×(1+因素調整系數n) 
第十九條 (房屋分類) 
    房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。按照《關于調整本市房屋建筑類型分類的通知》的規定,結合房屋用途、類型、建筑結構、式樣、建造年代等特征,合理劃分確定房屋類別。 
第二十條 (居住房屋的調整因素) 
被征收房屋為居住房屋的,采用標準價調整法評估時,房地產價值調整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計算公式為:被征收房屋價值 = 標準房屋價值 ×(1+朝向調整系數)×(1+樓層調整系數)×(1+∑其他因素調整系數) 
前款計算公式中的朝向、樓層調整系數參照本規范附件1至附件3確定;其他因素包括采光、通風等其他影響評估對象的個別因素,調整系數應當根據具體因素對價格的影響程度,合理測算確定,調整幅度一般控制在5%范圍內。 
第二十一條 (非居住房屋的調整因素) 
被征收房屋為非居住房屋的,采用標準價調整法評估時,房地產價值調整因素應當根據評估對象與標準房屋的區別、影響房地產價值的因素綜合確定。 
第二十二條 (評估結果) 
居住房屋評估房地產市場單價,計價單位為:元/平方米。 
房屋征收范圍涉及的居住房屋,估價機構應當出具居住房屋的評估均價。 
第二十三條(被征收房屋價值評估報告) 
    被征收房屋價值評估應當按照《房地產估價規范》的規定格式出具評估報告,有分戶房屋的還應當出具分戶評估報告,其中居住房屋的分戶評估報告參照本規范附件4出具。 
第二十四條(產權調換房屋價值評估) 
用于產權調換房屋價值評估,參照本章規定執行。

第三章 被征收房屋室內裝飾裝修價值評估

??第二十五條 (被征收房屋室內裝飾裝修價值評估目的) 
被征收房屋室內裝飾裝修價值評估的評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋室內裝飾裝修價值的補償提供依據,評估被征收房屋室內裝飾裝修的價值”。 
第二十六條 (被征收房屋室內裝飾裝修價值內涵) 
被征收房屋室內裝飾裝修價值一般為裝飾裝修重置價結合成新,計算公式為:裝飾裝修評估值=裝飾裝修重置價×成新率 
裝飾裝修重置價是指根據現行施工規范、采用現有建筑及裝飾材料和施工技術,按照評估時點的價格水平,重新完成具有同等功能效用的全新狀態下的裝飾 裝修項目的正常工程造價,包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接費用,施工企業的管理費、利潤和稅金等間接費用,以及設計、監理、質量檢測等其他費 用。 
第二十七條(裝飾裝修重置價的評估方法) 
裝飾裝修重置價的評估方法有清單綜合單價法、單位比較法、指數調整法。 
第二十八條 (清單綜合單價法) 
    清單綜合單價法是根據在評估時點的裝飾裝修工程各子項目的清單綜合單價與工程量,計算求得裝飾裝修工程造價,加上所需的工程建設其他費用確定裝飾裝修重置價的方法。 
第二十九條 (單位比較法) 
單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體,以單位面積(如建筑面積)為指標,選取與評估時點接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價實例,進行比較、分析和調整,測算估價對象裝飾裝修的單位面積單價,乘以估價對象計價面積,求得估價對象裝飾裝修重置價的方法。 
單位比較法一般適用于精度要求不高的預評估項目或估算工作。 
第三十條 (指數調整法) 
指數調整法是利用裝飾裝修工程造價以及相關指數或者變動率,將裝飾裝修工程竣工時的客觀成本費用調整到估價時點的裝飾工程費的方法。 
指數調整法一般適宜于近期完成,有較完整結算依據的裝飾裝修工程項目。 
第三十一條 (成新率評定) 
    裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率,也可以按照各子項目分別評定分項成新率。 
成新率一般根據裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護、保養等情況綜合確定。 
第三十二條 (被征收房屋室內裝飾裝修價值評估報告內容) 
    被征收房屋室內裝飾裝修價值評估報告內容應當包括但不限于下列方面: 
(一)評估范圍和對象界定; 
(二)裝飾裝修的基本狀況,包括裝飾項目、數量、材料、裝修年代等; 
(三)評估假設限制條件與特殊事項說明; 
(四)評估依據; 
(五)價值定義; 
(六)評估思路和方法; 
(七)評估結果。

第四章 機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估

??第三十三條 (機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估目的) 
機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估的評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定機器設備、物資等搬遷和安裝費用的補償提供依據,評估機器設備、物資等搬遷和安裝的費用”。 
第三十四條 (機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估內容) 
機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估的主要內容包括:因征收房屋造成的可恢復使用機器設備的搬遷和安裝費用,無法恢復使用機器設備的價值,物資搬遷的費用。 
第三十五條 (機器設備、物資的界定) 
被評估的機器設備、物資應當在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內,并在對應企業的會計報表的資產明細賬目登記;資產明細賬目未登記或者缺乏有效證明的機器設備、物資,經委托人認定后,由估價機構評估。 
機器設備的基礎、房屋建成后安裝的中央空調等設施,可以與機器設備的搬遷和安裝費用一并評估。 
第三十六條 (可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用) 
可恢復使用機器設備是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續使用的機器設備,搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調試費構成。計算公式為:機器設備搬遷與安裝費用 = 運雜費+拆卸費+安裝調試費 
可恢復使用機器設備的搬遷和安裝費用,應當根據每臺機器設備的實際情況,逐項判斷,一般按照評估時點的市場價格評估。 
第三十七條 (機器設備的重新購置價) 
機器設備的重新購置價是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態機器設備的市場價格或者重新生產該機器設備的重置成本。 
對具有通用性質的機器設備,應當通過市場法求取重新購置價;對企業自行研制的機器設備,一般采用成本法計算重新購置價。 
第三十八條 (市場法) 
    市場法是根據公開市場上與評估對象相似或可比的參照物價格,通過比較分析,確定評估對象重新購置價的方法。采用市場法評估機器設備的重新購置價的程序如下: 
(一)調查和收集同類型機器設備參照物的市場價格信息。 
(二)統一價格內涵。價格是指機器設備本體的價格,不包含運輸費和安裝費等費用;對于進口機器設備還應當統一貨幣單位。 
(三)調整價格時點。采用相關價格指數,將參照物的價格調整到評估時點的價格。 
(四)對參照物價格進行個別因素、地域因素等調整,求取機器設備的重新購置價。 
對于進口機器設備應當以到岸價為基礎計算關稅以及其他費用,一并計入機器設備的重新購置價。 
第三十九條 (成本法) 
    成本法是通過估算被評估機器設備的重置成本來確定其重新購置價的方法,一般按照下列程序進行: 
(一)收集該機器設備的設計圖紙并實地查勘、核對; 
(二)核算制造相同機器設備所需的直接成本,包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、制造費用、期間費用分攤等; 
(三)計算開發設計等其它間接成本,以及管理費、稅金、利息和合理的利潤; 
(四)將直接成本、間接成本、管理費、稅金、利息和利潤累加,求得機器設備的重新購置價。 
第四十條 (運雜費、拆卸費和安裝調試費) 
機器設備的運雜費、拆卸費和安裝調試費可以根據機器設備的類型、規格及相應的運輸方式和拆卸、安裝調試工藝等直接評估;也可以采用適當的運雜費率、拆卸費率、安裝調試費率乘以機器設備的重新購置價的方式求取。 
第四十一條 (無法恢復使用機器設備評估內容) 
無法恢復使用機器設備是指無法拆卸、搬移,或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用,或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。對于依照建筑物尺寸定制的機器設備,由委托人認定其無法恢復使用后,估價機構按照無法恢復使用機器設備進行評估。 
無法恢復使用機器設備價值為重置價結合成新,計算公式為:無法恢復使用機器設備價值 = 重置價×成新率 
第四十二條 (無法恢復使用機器設備的重置價) 
    無法恢復使用機器設備的重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設備發生的運雜費、安裝調試費組成。 
第四十三條 (無法恢復使用機器設備成新率的評定) 
無法恢復使用機器設備成新率,根據機器設備的經濟壽命、已使用年限、以及維護、保養、使用等情況綜合評定。 
第四十四條(機器設備的基礎費) 
    機器設備的基礎費是指建造該基礎所發生的材料費、人工費、機械費等全部費用。 
評估可恢復使用機器設備的基礎工程費時,可以不考慮成新率;評估無法恢復機器設備的基礎工程費時,應當結合成新率。 
第四十五條 (物資的搬遷費用) 
    物資主要包括生產原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。 
物資的搬遷費用,計算運雜費。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位,核算搬遷數量,并根據市場行情確定單位運雜費價格,求算物資搬遷費用。計算公式為:物資搬遷費用=搬遷數量×單位運雜費價格 
第四十六條 (機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估報告內容) 
機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估報告的內容應當包括但不限于下列方面: 
(一)評估范圍界定; 
(二)被評估機器設備及物資的狀況,包括各機器設備名稱、型號、數量等; 
(三)評估假設限制條件與特殊事項說明; 
(四)評估依據; 
(五)價值定義; 
(六)評估思路和方法; 

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